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29/07/2015

Lorsque la vente projetée porte sur un immeuble entier mais partiellement loué ou sur plusieurs lots occupés par des personnes différentes, le bailleur doit adresser à chaque locataire une offre portant spécifiquement sur les locaux qu'il occupe, ainsi que le prix correspondant. Le prix global de la vente de l'immeuble doit donc être ventilé entre les différents locaux. Il en est notamment ainsi pour le congé adressé au locataire d'une maison de gardien comprise dans la propriété vendue[1], ou pour un ensemble de lots de copropriété[2].

 

Ainsi, en cas de vente d’un immeuble dont seule une partie est louée, la cession proposée ne peut porter que sur les locaux objets du bail et le congé doit indiquer le prix du seul local objet de la location et non celui de l’entier immeuble[3].

 

L'indivisibilité des lieux ou des baux peut toutefois autoriser la validation d'un congé délivré globalement et sans ventilation de prix, sur un ensemble de locaux.

 

Ainsi, les tribunaux décident que :

 - la validité d'un congé unique, délivré à un locataire pour les deux appartements contigus qu'il occupe en vertu de contrats distincts ayant la même date d'expiration, suppose que le juge caractérise l'indivisibilité des baux ou des locaux constituant le logement du preneur[4] ;

- si l'indivisibilité des lieux est constatée, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du congé global, fondée sur une erreur de sa part, pour empêcher la préemption de l'immeuble par le locataire. Si tel est son intérêt, le preneur peut, au contraire acquérir valablement la totalité des locaux, au prix global spécifié dans l'offre, même s'ils ne lui sont que partiellement loués. Sa demande tendant à obtenir la nullité de la vente ultérieure de l'immeuble à un tiers ne peut pas être rejetée[5].

L'indivisibilité tant matérielle que conventionnelle des locaux a par exemple été retenue pour un bien ayant fait l'objet d'une division cadastrale en 2 lots : l'un comprenant le séjour, une chambre et un bureau, tandis que l'autre abritait la salle d'eau, un débarras et une buanderie[6].

Reste que la notion d'indivisibilité reste souvent difficile à apprécier et ses conséquences sur la validité de la procédure de purge sont incertaines. Si le bailleur envisage exceptionnellement d'y recourir pour justifier d'une offre globale, le praticien consulté doit l'alerter spécialement sur les risques encourus.



[1] Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-18.862, n° 1239 P + B : Bull. civ. III, n° 168

[2] Cass. 3e civ., 26 janv. 1994, n° 92-10.611

[3] CA Agen 18 nov. 1997

[4] Cass. 3e civ., 16 juin 2004, n° 03-10.862, n° 756 FS - P + B : Bull. civ. III, n° 120

[5] Cass. 3e civ., 24 nov. 2004, n° 03-13.571, n° 1223 FS - P + B : Bull. civ., n° 209

[6] Cass. 3e civ., 1er juin 2011, n° 10-17.633

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